Musique tard dans la nuit, disputes dans l’escalier, dégradations dans les parties communes : lorsque les voisins se plaignent d’un locataire, c’est souvent vers le propriétaire qu’ils se tournent. La bonne nouvelle, pour sa tranquillité, est que la loi trace un chemin précis. La moins bonne est que rester passif peut lui être reproché. Voici comment agir avec méthode, sans céder à l’agacement.

Le locataire doit user paisiblement du logement

La loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués, suivant leur destination, et à s’abstenir de tout comportement qui, aux abords du logement ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir. Le Code civil lui impose de son côté d’user du bien loué raisonnablement.

Pour le bruit, le Code de la santé publique est clair : aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage. L’auteur d’un tel bruit commet une contravention de quatrième classe. Les voisins peuvent donc faire constater les faits par les forces de l’ordre, indépendamment de toute démarche du propriétaire.

Le propriétaire ne peut pas rester inactif

La loi met aussi le bailleur à contribution. Après une mise en demeure dûment motivée, adressée par exemple par un voisin ou par le syndic, le propriétaire doit, sauf motif légitime, utiliser les droits dont il dispose pour faire cesser les troubles causés à des tiers par les occupants de son logement.

En pratique, la première étape est un courrier au locataire rappelant ses obligations et les faits reprochés. Si les troubles persistent, une mise en demeure en recommandé s’impose. Dans le même temps, le propriétaire constitue un dossier : témoignages écrits et datés des voisins, mains courantes, échanges avec le syndic, constat de commissaire de justice lorsque c’est possible.

Résilier le bail : le juge, pas la clause

Beaucoup de baux contiennent une clause de résiliation automatique. Pour les troubles de voisinage, elle ne peut jouer que si ces troubles ont été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Faute de décision préalable, il faut donc demander au juge de prononcer la résiliation : le Code civil permet au bailleur de faire résilier le bail, suivant les circonstances, lorsque le locataire n’use pas du bien raisonnablement.

Le juge apprécie la gravité et la répétition des faits, d’où l’importance des preuves. Ce point est développé dans la question consacrée à l’expulsion d’un locataire pour troubles de voisinage. À l’échéance du bail, un congé fondé sur un motif légitime et sérieux, comme l’inexécution par le locataire de ses obligations, reste une autre voie, à condition de respecter le préavis légal.

Après la décision, des délais encore possibles

Même lorsque la résiliation est prononcée, le propriétaire ne reprend jamais les lieux lui-même : l’expulsion suppose une décision de justice, puis un commandement de quitter les lieux délivré par un commissaire de justice. Un délai de deux mois suit en principe ce commandement, sauf si le juge constate la mauvaise foi de l’occupant. Le juge peut aussi accorder des délais d’un mois à un an lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, mais pas à un locataire de mauvaise foi. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend en outre l’exécution. Les délais de l’article L. 412-3, expliqués par Mon Avocat Bailleur, aident à bâtir un calendrier réaliste.

Garder l’esprit tranquille : la méthode

Quelques principes évitent qu’un conflit de voisinage ne devienne une affaire personnelle :

  • répondre par écrit à chaque plainte, en restant factuel ;
  • tenir un dossier daté, sans commentaire ni jugement ;
  • associer le syndic lorsque le règlement de copropriété est en cause ;
  • proposer une médiation ou saisir un conciliateur de justice, gratuit, lorsque les troubles restent modérés ;
  • réserver la voie judiciaire aux situations graves ou répétées, preuves à l’appui.

Un propriétaire qui agit tôt, avec des écrits et des preuves, protège à la fois ses voisins, son bien et sa propre sérénité.